外籍购房 · 泰国公寓 · 🏙️ 曼谷
外籍公寓 · 曼谷 🏙️
曼谷 🏙️ — 起价 THB 120,000/㎡ · 平均毛租金率 5% · 外籍配额：tight · 主要签证：LTR-Wealthy
Bangkok visa & document service · 60+ destination countries · Open จันทร์–เสาร์ 9:00–18:00
083-249-4999LINE EN @NYCT
ข้อมูลสำคัญ · Entity Panel
- 签证路径
- LTR-Wealthy
- Price (entry)
- THB 120,000/sqm
- Price (luxury)
- THB 350,000/sqm
- 49% 配额
- tight
- Yield (gross)
- 5% p.a.
- 地政局
- Department of Lands — Bangkok Land Office
素坤逸/沙吞项目常达 49% 外籍配额上限 — 新盘须在交付前预登记 FET；外汇交易表必须注明 'for condominium purchase'（泰国央行规定） — 依《公寓法》2522 (1979) §19，外籍合计可持有项目可售面积的 ≤49%，全额购房款须以外币自境外汇入（FET 表）。
曼谷 购房适用签证：LTR-Wealthy — LTR-Wealthy (10 yrs) for USD 1M+ buyers; Elite (5–20 yrs) for สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อรับใบเสนอราคาk–5M packages; condo title alone does NOT grant a visa. 价格 THB 120,000/㎡（入门）至 THB 350,000/㎡（豪宅），毛租金率 5%，外籍配额：tight。
我们准备的核心文件：Passport (full pages)、FET form (Foreign Exchange Transaction) ≥USD 50k inward、Sale & Purchase Agreement、Reservation receipt、Letter from juristic person (49% quota confirmation) — 全部公证 + 海牙 + 外交部认证翻译；境外法人买家加附公司证书与董事会授权。
流程：(1) LINE @nycvisa 免费咨询 (2) 产权 (Chanote) 与合同 DD (3) 取得法人 49% 配额函 (4) 外币入境 + 取 FET (5) 签 SPA 付订金 (6) 地政局过户 + 缴 2% 过户费 + 0.5% 印花 (7) 配套签证（Elite/LTR/Retirement/DTV）。
标杆项目
The Ritz-Carlton Residences (MahaNakhon)
98 Wireless
Park Origin Phromphong
Banyan Tree Residences Riverside
Tela Thonglor
我们准备的文件
Passport (full pages)
FET form (Foreign Exchange Transaction) ≥USD 50k inward
Sale & Purchase Agreement
Reservation receipt
Letter from juristic person (49% quota confirmation)
Transfer fee 2% receipt
主要买家国籍
5%
毛租金率
120k
入门价 (THB/㎡)
tight
外籍配额
5+
标杆项目
HowTo · ขั้นตอน
外国人在 曼谷 购公寓步骤
- 1
LINE @nycvisa — 评估项目、配额与签证
- 2
核验产权 + SPA + 法人 49% 配额函
- 3
外币入境 ≥USD 50k — 收款行立即开 FET 表
- 4
签署买卖合同并支付订金/分期款
- 5
于 Department of Lands — Bangkok Land Office 过户 + 缴 2% 过户费 + 0.5% 印花
- 6
办理 LTR-Wealthy 配合投资
- 7
出租合约（≤3 年免登记，>3 年登记）+ 向税务厅申报租金所得
FAQ
曼谷 公寓常见问题
外国人能在 曼谷 100% 拥有一套公寓吗？
单套可，但全项目外籍合计须 ≤49%（《公寓法》§19）；过户前由法人出具配额函。
资金如何汇入？
外币入境 ≥USD 50k/笔，注明 'for condominium purchase'，收款行开 FET（原 Tor.Tor.3）— 过户登记必备。
曼谷 购房适用什么签证？
LTR-Wealthy — LTR-Wealthy (10 yrs) for USD 1M+ buyers; Elite (5–20 yrs) for สอบถามเจ้าหน้าที่เพื่อรับใบเสนอราคาk–5M packages; condo title alone does NOT grant a visa.
过户费用？
2% 过户费 + 0.5% 印花税 + 3.3% 特别商业税（若卖方持有 <5 年）+ 预扣税（公司 1%，个人累进）。
曼谷 平均租金率？
毛租金率 5% p.a.（入门段），扣除物业管理后净租金率约低 1.5–2.5pp。
转售如何征税？
房产增值入 PIT；外籍税务居民（≥180 天）须申报 PND.94，资金汇出需配 FET outward 与完税证。
NYC Visa 服务范围？
DD + 配额函 + FET 协调 + 地政局过户 + 配套签证（不含房价、过户费、政府税）。
外国人在 曼谷 购公寓的 FET、49% 配额与签证流程？
曼谷 🏙️ — 起价 THB 120,000/㎡ · 平均毛租金率 5% · 外籍配额：tight · 主要签证：LTR-Wealthy
🏙️ 曼谷 5% yield Bangkok-Metro
Service Knowledge Base
泰国合同起草 · 遗嘱与遗产 · 不动产过户实务问答
汇总泰国合同、五种法定遗嘱形式、法院指定遗产管理人以及土地厅不动产过户登记的实务问答，依据《民商法典》《土地法典》与《1979年公寓法》。费用请通过电话、LINE 或邮件向我方人员咨询。 (18+ search topics covered)
在泰国签署合同时，外籍人士最常忽视的风险是什么？
最常见的是仅签署英文版而未确认泰文版内容，一旦发生争议，法院与行政机关通常以泰文文本为准。其次是签署人权限未经证明（缺少公司章程摘录或董事名册）、以及争议解决条款与实际执行地不匹配。建议在签署前核对双语文本的一致性、确认签署权限文件，并明确管辖与语言优先条款。若需要，我们的法务顾问可先做一次条款风险审阅再进入签署流程。
已有遗嘱为何仍需法院指定遗产管理人？
银行、土地厅、陆路运输厅须凭法院依《民商法典》第1711至1713条作出的遗产管理人任命裁定才办理过户。遗嘱决定谁继承，遗产管理人才是有权代表遗产办理手续的人。申请向被继承人死亡时住所地法院提出。
外国人能否拥有泰国土地？
原则上不能。《土地法典》第86条禁止外国人取得土地，除非依条约或特定法定许可。合法替代方案为依《民商法典》第540条登记不超过30年的长期租赁，或依《1999年外国人经营企业法》真实持有泰国公司权益。使用代持股东（nominee）属违法行为。
外文合同在泰国法院使用需要什么？
须提交泰文译文，法院对译文准确性有严格要求，术语不一致可能影响举证效力。涉外证据另需依规定完成认证程序后提交。
在泰国签订合同,选择适用法律与争议解决方式时要注意什么?
涉外合同可以约定适用法律与争议解决地,但泰国法院对于不动产、劳动关系、消费者保护等具有强制性规定的领域,仍可能适用泰国法。仲裁裁决在泰国的承认与执行依《纽约公约》及泰国仲裁法处理,须注意仲裁条款的书面形式与范围表述。合同若有泰文与外文两个版本,应明确约定以何种语言版本为准,以免解释争议。
在泰国签署的英文合同有法律效力吗?
当事人原则上可以选择英文订立合同,但一旦进入泰国法院,审理以泰语进行,须提交泰文译本。此外,公司登记、土地交易与部分劳动文件,主管机关只接受泰文或规定格式的双语文本。较稳妥的做法是在签署前就准备双语文本并约定以哪一语言为准,而不是事后再补译。
泰国法律承认几种遗嘱形式？
《民商法典》第1656至1663条规定五种：有两名见证人的普通书面遗嘱、全文亲笔遗嘱、在区/县公所办理的公文书遗嘱、密封文书遗嘱，以及仅在特殊情形下有效的口头遗嘱。资产种类较多或继承人在境外者，通常选择律师起草的普通遗嘱或公文书遗嘱，以降低形式效力被质疑的风险。
外国人是否应单独订立泰国遗嘱？
对位于泰国的资产（公寓、泰国银行账户、车辆）建议单独订立，便于泰国法院与土地厅直接办理，无需等待境外遗产程序。泰国遗嘱应明确载明不撤销其他法域的遗嘱，避免文本相互抵触。
Topics covered
อสังหาริมทรัพย์: โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำนักงานที่ดิน · foreigner condo ownership 49 percent · แบบ ธ.ต.3 FET form ซื้อคอนโด · สัญญาเช่าที่ดิน 30 ปี · due diligence โฉนดที่ดิน · property transfer land office thailand
สัญญาและนิติกรรม: ร่างสัญญาสองภาษา ไทย-อังกฤษ · bilingual contract drafting thailand · ตรวจสัญญาก่อนเซ็น ทนายความ · สัญญาเช่าเกิน 3 ปี จดทะเบียน · อากรแสตมป์สัญญาเช่า · notarial services attorney contract
พินัยกรรมและมรดก: ทำพินัยกรรมแบบเอกสารฝ่ายเมือง · พินัยกรรมเขียนเองทั้งฉบับ · ตั้งผู้จัดการมรดก ศาล · thai will for foreigners · probate thailand estate administrator · ทายาทโดยธรรม ลำดับมรดก
官方参考来源
- สำนักงานศาลยุติธรรม (Courts of Justice) — ระเบียบการยื่นเอกสารและการใช้ล่ามในชั้นศาล
- กระทรวงยุติธรรม (Ministry of Justice)
- สภาทนายความในพระบรมราชูปถัมภ์ (Notarial Services Attorney) — ผู้มีอำนาจรับรองลายมือชื่อและเอกสารแบบ Notarial Services ในประเทศไทย
- กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ — หน่วยงานรับรองนิติกรณ์เอกสาร (legalization) ของประเทศไทย
需要核对文件或评估个案？请通过电话、LINE 或电子邮件咨询。我们会在工作时间两小时内回复（周一至周六 9:00–18:00，泰国时间）。
Service Playbook
法务文书支援 — 合同、声明与法律文件的跨境使用
跨境使用的法律文件，除内容之外还要满足形式要件：签署方式、见证、公证与后续认证链条缺一不可，否则在境外机关处不被承认。
Documents to prepare
- • 文件草案或既有版本（可编辑格式最佳）
- • 签署方的身份证明
- • 公司文件（法人签署时）
- • 目的地机构对形式的书面要求
- • 授权委托书（代办时）
Step-by-step process
- 1. 用途与形式确认 — 确认受理机构对签署、见证与认证的具体要求。
- 2. 文本整备与双语对照 — 制作双语对照版本，避免歧义。
- 3. 签署与公证 — 按要求完成签署、见证与公证环节。
- 4. 认证链条 — 视目的地完成外交部与使领馆或 Apostille 路径。
Pitfalls and rejection causes
- • 签署页与正文分离装订常导致不被采认。
- • 代表权限不足的签署人会使文件失效。
- • 本文与译文条款不一致时，应明确以何者为准。
Tips from our team
- • 在文件中写明优先语言条款。
- • 预留认证链条所需时间，勿以签署日倒排过紧。
- • 保存签署过程的完整记录。
不想自己跑流程、又担心材料被退回？先把文件照片发给我们做免费预检。从调取新出具的证明、翻译、认证到向目的地机构递交，我们全链条代办，并在每个节点同步进度 — 营业时间内可通过 LINE、电话或邮件联系。
Route Comparison
在泰法律事务处理方式比较
调解、仲裁与诉讼在时间、成本与可执行性上差异明显。
| 办理路径 | 适用情形 | 认证机关 | 大约所需时间 | 退件风险 |
|---|---|---|---|---|
| 协商与调解 | 双方仍有合作意愿 | 律师或调解中心 | 通常数周 | 和解协议条款不严谨则难以执行 |
| 仲裁 | 合同中已有仲裁条款 | 仲裁机构 | 数月 | 条款约定不明会导致管辖争议 |
| 法院诉讼 | 需强制执行或对方不配合 | 泰国法院 | 以月甚至年计 | 证据未经认证与泰文翻译不予采纳 |
以上时限为我们实际办理案件的经验估算，各机关政策可能随时调整；在预订行程前请先向接收单位确认。若不想反复试错，我们的顾问可评估您的个案适合哪条路径。
Advisory Service
We do not just process documents — we advise you through the whole case
Our team has worked on cross-border documents, certified translation and government liaison since 2015. Most rejections we see are not caused by missing paperwork but by choosing the wrong route on day one, so we always start with a case assessment.
Route assessment
We look at your destination, purpose and deadline, then tell you which certification route applies — and which steps you can skip.
Pre-submission review
Name spelling, consistency across documents, document age and translation format are checked before anything reaches a counter.
Timeline planning
We sequence the steps around your appointment or travel date and flag bottlenecks in advance.
Rejection recovery
We read the refusal reasons, identify the underlying cause, and plan a resubmission that answers what the authority asked for.
Rather not learn by trial and error? Send your case details and document photos for a review — reach us on LINE, phone or email during business hours.
Practical Q&A
实用问答 · 附近办理 / 能否自办 / 所需文件
附近有服务点吗？
我们唯一的办公室位于曼谷 Wang Thonglang 区 Ladprao 95。其他地区客户可通过 LINE @nycvisa 提供扫描件，先确认服务范围，再按需要商定原件提交方式。来访或寄送文件前请先联系。
可以自己办理吗？
许多步骤可依主管机关规定自行办理。常见的耗时原因是顺序错误、译文格式不符要求，或原件版本不被受理方接受。开始前请核对目的地清单，如有疑问可咨询我们。
需要准备哪些文件？
一般包括主管机关出具的原件、文件所有人的身份证或护照、符合受理方格式要求的译文，以及委托他人办理时的授权书。具体因业务类型而异，可向我们索取个案清单。
办理建议与注意事项
Business, tax and legal work: advice and cautions
办理前请先确认
Assess tax residence before planning
Liability depends on tax residence and any applicable double-tax agreement; evaluate before moving funds or receiving cross-border income.
Use bilingual contracts with a governing version
Cross-border contracts should state which language version prevails and how disputes are resolved.
Fix the structure before registration
Shareholding, objectives and required licences should be settled before filing; later changes require amendment filings and extra time.
Check for sector-specific licences
Some activities need a licence from a specialist regulator before operating. Verify at the planning stage.
文件被退回的常见原因
Wills that ignore cross-border assets
Assets in different countries may fall under different succession rules; ensure multiple wills do not contradict each other.
Treating a contract translation as legal advice
A translation conveys wording but does not assess legal risk. Have a lawyer review the substance before signing.
Failing to file changes
Changes of director, address or capital must be filed within the statutory period; omissions create mismatches that block other applications.
Improper nominee shareholding
Using nominees to bypass foreign business restrictions carries serious legal risk. Structure the company lawfully from the outset.
各机构与目的地国家的要求可能随时调整。办理前请与受理机关核实最新规定，或通过电话、LINE、电子邮件咨询我们的顾问。
相关服务
客户通常接着办理的事项
同一套文件往往要经过翻译、律师认证、外交部认证，最后才是签证递交。以下链接按实际顺序排列。
- 泰国律师签名与文件认证（Notary）签名见证、副本认证、宣誓书与授权书，供境外使用
- แปลเอกสารรับรอง ทุกภาษาคำแปลสำหรับยื่นราชการไทยและต่างประเทศ พร้อมหนังสือรับรองคำแปล
- NAATI 认证翻译（澳大利亚/新西兰）澳洲政府机构接受的译文，附认证翻译员印章
- 泰外跨国结婚登记单身证明、使馆认证与区公所登记
- 无犯罪记录证明向泰国警察总署特别部门申请，并提供翻译与认证
- 泰国公民出境签证文件准备、使馆预约与递交前审核
外部官方参考链接
- กองสัญชาติและนิติกรณ์ กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศ — หน่วยงานรับรองนิติกรณ์เอกสาร (legalization) ของประเทศไทย
- กระทรวงการต่างประเทศ (MFA Thailand)
- HCCH – Apostille Section (อนุสัญญากรุงเฮก 1961) — รายชื่อรัฐภาคีและสถานะการใช้ Apostille
- กรมการปกครอง (DOPA) — ทะเบียนราษฎร ทะเบียนสมรส/หย่า และหนังสือรับรองสถานภาพ
各机关规定可能变更，递交前请与受理机关核实，或通过电话、LINE、电子邮件咨询我们。
แหล่งอ้างอิงทางการ · Authoritative Sources
- Department of Lands — Bangkok Land Office — Provincial Land Office (registration authority)
- Condominium Act B.E. 2522 (1979) — §19 / §19bis — 49% foreign-quota & FET requirement
- Bank of Thailand — FX Regulation (FET) — Inward-remittance FET form
- Revenue Department — Por.161/2566 — Foreign-income remittance taxation (2024)